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서울 동작구 사당동에 거주하는 직장인 박경한(43)씨는 올해 아파트를 처분하고 남은 여유돈으로 마포구 공덕동 오피스텔 두 채를 구입했다. 예금이자가 너무 낮아 물가상승률 등을 감안하면 오히려 마이너스라고 판단해서다. 채당 2억원인 분양가 중 50%를 대출받아 잔금을 치뤘다.
매달 67만원씩 대출이자를(4%) 내야 하지만 분양업체가 세입자를 구해줘 보증금 4000만원에 월세 150만원씩 받고 있다. 실제 투입자금(1억6천만원) 대비 수익률은 6.2% 정도로, 세금과 각종 부대비용을 감안하더라도 5.4%의 수익률을 올리고 있다.
한국은행의 추가 금리 인하로 2%의 초저금리 시대가 열리면서 ‘수익형 부동산’이 새삼 주목을 받고 있다.
특히 투자하면 동시에 수익이 나오는 준공을 앞둔 또는 완료된 수익형 부동산이 인기를 끌 전망이다.
이처럼 분양업체가 먼저 임차인을 확보하거나 알선해 투자자에게 분양하는 ‘선임대 후분양’ 방식이 주류를 이루고 있다.
선임대·후분양 ‘수익형부동산’은 투자자가 직접 임차인을 찾아야 하는 부담이 없고, 일정 기간 임대수익이 확정돼 있다는 게 최대의 장점으로 꼽힌다.
또 임차인의 특성이나 성향을 미리 파악할 수 있고, 투자 전에 상권 및 임대 활성화 정도나 지속성을 가늠해 볼 수 있으며, 계약된 분양가와 임대료를 비교해 예상 투자 수익률을 따져보기 쉽다는 이점도 있다.
대부분 투자자들이 ‘수익형 부동산’을 선택하는데 있어 가장 두려운 것은 공실(空室)이다.
선분양 방식이 주를 이루는 수익형 상품의 경우 사업비 충당의 어려움으로 사업이 중단되거나 준공 후에도 경쟁상품의 과잉공급으로 인해 임차인을 확보하지 못해 공실로 인한 손해를 투자자들이 부담해야 하는 상황이 종종 발생하고 있다.
설령 임대가 확정되어 있다고 해도 투자 시에는 입지, 주변 시세대비 분양가격, 경쟁상품의 공급량, 주변 임대수요 등을 꼼꼼히 따져 얼마나 안정적인 수익을 낼 수 있는지 체크 해봐야 한다고 전문가들은 조언하고 있다.
최근 수익형 부동산의 최대 아이콘으로 뜨고 있는 상가의 경우 선임대가 확정된 경우 주목을 받고 있는데, 안정적인 임대수익을 기대할 수 있어 초보 상가 투자자에게 적합하다.
그러나 가짜임차인를 통한 편법분양 가능성도 있어 사전에 사업자등록증 확인, 임대보장기간을 확실히 체크해야 한다. 이럴 경우 임대 계약 기간이 끝나면 투자자가 받는 임대료가 줄 수 있기 때문이다.
장경철 부동산센터 이사는 “임대 확정된 수익형부동산의 경우 계약시 받는 임대료와 세입자가 실제 내는 돈이 같은지 확인해야 한다”며 “분양업체가 분양이 잘되도록 세입자가 내는 임차료에 일정 기간 더 얹어 계약자에게 보전해 주는 곳도 많아 주의해야 한다”고 말했다.
한편, 투자하면 바로 수익나오는 ‘수익형 부동산’으로 서울 서초 서초동 서초 한양수자인 소형 아파트, 서울 강남 역삼동 강남역 효성 해링턴타워더퍼스트 상가, 강남 논현동 한양수자인어반게이트 도시형 생활주택, 경기 용인 처인구 김량장동 실키하우스 도시형 생활주택 등이 있다.
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