제주시 원도심 지역 건축물 고도제한 없어진다?

제주 도시기본계획 및 도시관리계획 정비를 위한 중간용역 보고가 2일 오후 3시 발표됐다.

중간보고 용역결과에 따르면, 제주도는 오는 2025년에 인구 100만 명을 넘어서게 될 것으로 가정했으며, 도내 5개 마을을 도시지역으로 확장한다는 계획을 제시했다.

이와 함께 제주시 원도심 지역은 도시재생활성화 계획에 따라 건축물의 고도제한을 없애고, 신제주 지역에서는 제1종 일반주거지역의 최고고도를 15m 이하로 정해 고도기준을 강화키로 했다.

원희룡 제주도지사는 용역 중간보고 발표에 앞서 "오늘 이 자리에서 발표되는 내용들은 본격적인 검토를 거치기 위한 과정일 뿐 최종 결정된 사항이 아님을 분명히 밝혀둔다"고 말했다.

도시기본계획과 도시관리계획은 2025년을 목표로 지난 2007년에 수립된 바 있는데 5년 마다 재정비하도록 돼 있다.

# 2025년에 제주인구 100만 명?

우선 용역진은 2025년이 되면 제주도의 인구가 100만 명에 이르게 될 것으로 전망했는데 박재철 안전관리실장이 여기에 의문을 제기했다.

박 실장은 "용역보고서에 보면 2020년에 제주상주인구가 69만 명으로 예측돼 있는데, 이미 2018년이 되면 70만 명을 돌파할 것으로 예측됐다"며 "더구나 제주시의 인구가 2017년에 47만 명이 되고 2019년이 되면 용역진이 2025년에 제시한 53만 명의 인구가 달성될 것으로 보인다"고 말했다.

그러면서 박 실장은 "인구추이가 잘 이뤄져야 그에 따른 교통과 쓰레기, 환경 문제 등을 산출해 낼 수 있다"며 "이에 대해선 좀 더 많은 고민이 있어야 할 것으로 보인다"고 당부했다.

또한 용역진은 100만 명으로 계산된 인구가 상주인구 73만 명과 체류인구 27만 명의 합산으로 추이했는데, 체류인구에 대한 명확한 기준이 없다는 문제도 이어졌다.

김양보 환경보전국장은 "체류형의 기준이 1개월인지 아니면 1∼2년인지에 따라 정주형태가 달라지기 때문에 이런 부분에 대한 구체적인 고민도 필요하다"고 지적했다.

현재 제주도의 인구증가율은 1.87%로 전국 증가율 0.41%에 비해 무려 4.7배에 이른다. 급속한 인구증가로 토지이용 변동현황이 너무 잦다. 토지 지목변경이 가속화되고 있으며, 건축행위가 지속적으로 증가되고 있다.

이에 따라 비(非)시가화지역에서의 난개발이 가속화되면서 주택가격 및 임대료가 급증하고 부동산 투기가 만연하는 사태를 초래하고 있다.

제주도정은 이러한 현상을 해결하고자 때마침 도시기본계획과 도시관리계획을 재정비 해야하는 시기에 맞물려 용역을 의뢰해 추진 중에 있다.

# 2025년까지 제주토지 이용한 개발계획은

용역진은 제주도내 해안변 중 일부 용도지역이 도시지역으로 연계돼 있지 않아 관리에 허점을 보이고 있다며 5개의 마을을 도시지역으로 편입해야 한다고 밝혔다.

5개 마을은 애월읍 곽지리(2.8㎢)와 안덕면 감산리(6.1㎢) 및 사계리(8.7㎢), 남원읍 하례리(8.8㎢)와 남원리(1.2㎢)다.

'도시지역'이란 인구와 산업이 밀집돼 있거나 밀집이 예상돼 당해 지역에 대해 체계적인 개발이나 정비, 관리, 보전이 필요한 지역을 말한다.

특히 제주도내 해안변 마을들은 도시지역들과 연계돼 있어 위 5개 마을 외에도 애월읍 곽지리 일원과 한경면 판포리, 구좌읍 종달리, 조천읍 북촌리 일원 역시도 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이다. 이러한 곳을 '계획관리지역'이라 한다.

이들 5개 마을이 도시지역에 편입되면 총 17개소로 늘어나게 되고 면적은 480.8㎢을 차지하게 된다. 기존 12개소는 453.2㎢였다.

이 계획에 따라 5개의 마을은 장소에 따라 세부적으로 계획관리지역과 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 보전녹지지역 등으로 토지용도가 전환된다.

자연녹지지역에선 숙박시설과 500㎡ 이상의 음식점은 지을 수 없지만, 계획관리지역으로 변경되면 3층 이하 660㎡의 숙박시설이 들어설 수 있게 된다. 또한 개발행위 허가규모도 계획관리지역은 3만㎡ 미만이어야 하지만, 자연녹지지역에선 1만㎡ 미만으로 강화돼 있다.

이와 함께 용역진은 급속한 인구유입으로 제주시 도심지역 중 녹지지역의 일부분을 주거지역으로 변경하는 안도 제시했다.

특히 도심지역 내 주택들이 무질서하게 들어서게 되면서 기반시설이 부족해지는 현상을 해소하고 체계적인 정주여건을 마련하기 위한 대책이라고 밝혔다.

이에 따라 제주시 아라2동 간드락 마을 일원 40만 9000㎡과 제주시 용담2동 월성마을 내 원화부락 일원(20만 1000㎡), 제주시 노형동 및 연동 일원 10만 1000㎡, 조천읍 함덕중 남동측 일원 14만 8000㎡, 서귀포시 서호동 일원 4만㎡, 제주시 내도동 내도마을 일원 15만 7000㎡ 등을 주거지역으로 변경하도록 정했다.

특히 간드락마을과 월성마을 내 일부를 근린공원으로 지정토록 계획했다.

또한 용역진은 1·2종 주거지역 지정에 따른 형평성이 결여돼 있다고 보고, 읍면지역의 주거지역 중 적정 기개발지에 한해 제1종일반주거지역을 제2종일반주거지역으로 상향키로 하는 것을 보고서 안에 담아냈다.

대상지는 제주시 조천읍 함덕리와 서귀포시 대정읍 인성리, 성산읍 고성리와 신천리 일원 등지다. 제1종지역에선 건축물을 4층 이하로 지어야 하지만 제2종지역에선 15층 이하로 상당히 완화된다. 또한 아파트와 종교시설, 3000㎡ 미만의 업무시설 건축물이 들어설 수 있다.

이밖에도 용역진은 장기간 추진되고 있지 않은 개발진흥지구를 6개소를 폐지할 것을 추진해야 한다고 적시했다.

장기간 행위제한과 중복규제가 되고 있는 도시자연공원구역도 폐지하는 것으로 계획안을 마련했다. 폐지 대상에 포함된 도시자연공원구역엔 제주시 9개소(도두봉, 원당봉, 방선문 등)와 서귀포시 6개소(제지기, 군산, 고근산 등)가 있다.

한편, 용역진은 인구증가에 따라 시가화예정용지 면적을 63.9㎢로 변경했고, 제2공항 주변지역 개발을 위해 4.9㎢를 추가 반영하는 토지이용계획을 마련했다.

시가화예정용지는 시가화(도시계획관리 계획상 주거관리 지역)가 예정된 용지다. 용역진은 기존 21.7㎢에서 63.9㎢(제2공항 주변지역 개발 4.9㎢ 포함)로 확대하고 이를 총량제 개념으로 적용한다고 밝혔다.

이에 대해 용역진은 "어느 지역에 얼만큼 개발하게될지 모르기 때문에 미리 물량을 잡아놓고 개발하게 될 용지를 말한다"고 설명했다.

# 고도관리계획의 변경

용역진은 도시기본계획과 도시관리계획 외에 고도관리계획에 대한 구상도 밝혔다.

현재의 고도관리 관련 법에 따르면 용도지역과 지구에 따라 고도기준이 제시돼 있다.
제1종일반주거지역은 4층 이하이며, 제2종일반주거지역은 15층 이하다. 보전 및 생산녹지지역은 3층 이하, 자연녹지지역에선 4층 이하로 제한된다. 관리지역은 녹지지역 기준과 같다. 또한 농림지역 및 자연환경보전지역에선 건축할 때 3층 이하로 지어야 한다.

지구별 고도제한기준은 경관지구와 미관지구로 나뉜다. 경관지구 중 자연 및 수변경관지구에선 2층 10m 이하며, 시가지경관지구는 3층 12m 이하다.

최고고도지구는 제주시 동지역에서 15∼55m이며, 서귀포시 동지역은 12∼40m다. 이외 별개로 지구단위계획에 따라 건축물 고도제한을 정할 수 있는 곳은 제주시 동지역 5곳(시민복지, 이도, 아라, 삼화, 노형2지구), 서귀포시 동지역 3곳(서호, 혁신, 강정지구)이다.

이러한 고도제한 기준은 1990년대 후반에 결정된 것인데, 용역진은 보다 일원화된 고도기준 제시가 필요하고 원도심과의 형평성 보완을 위해 최고고도지구를 재설정하거나 현행제도를 유지하면서 가로구역별 최고높이를 지정하는 방안 등을 제시했다.

용역진은 제주시 원도심 활성화를 위해 도시재생활성화지역과 용도지역을 기준으로 고도지구 경계를 조정하거나 도시재생활성화지역의 최고고도지구를 해제할 것을 명시했다.

이와 함께 제주시 신제주 지역은 용도지역별 및 블럭별로 최고고도지구를 세분화하고 제1종일반주거지역은 15m 이하로 변경할 것을 권고했다.

또한 서귀포시 지역은 가로구역별 최고높이를 지정하고 최고고도지구를 해제하는 내용도 담았다.

읍면지역 중에선 대정읍 내 주거지역을 20m로, 상업지역은 25m, 공업지역은 20m 이하로 최고고도지구를 지정할 것을 밝혔다. 읍면사무소 소재지역은 일부 완화(준주거 25m, 상업 30m)하면서 해안변은 경관보호를 위해 고도기준 완화에서 제외키로 했다.

용역진은 오는 3월과 4월 중에 제주도내에서 순회설명회를 개최하고 보고서를 주민들이 공람할 수 있도록 할 계획이다.

이후 오는 6월에 도의회로부터 의견을 청취한 뒤, 7∼8월 중에 관련기관 협의를 거쳐 9∼10월에 도시계획위원회 심의를 받을 예정이다. 올해 말에 제주도는 도시기본계획을 승인공고하고 도시관리계획을 결정고시할 방침이다.