제주시 "도시공원 민간특례, 사실은 이렇다" 해명 나서

# 도시공원 아파트 규모, 1422세대 아직 확정된 것 아냐
# 제주시장의 귀책사유, 국토부 표준협약서에 근거한 것
# 사업자의 확정수익율 8.91%, 전체 사업비 늘면 이익금도 늘어

▲ 제주시 고성대 도시건설국장이 도시공원 민간특례사업에 제기된 여러 의혹에 대해 해명 기자회견에 나섰다. ©Newsjeju
▲ 제주시 고성대 도시건설국장이 도시공원 민간특례사업에 제기된 여러 의혹에 대해 해명 기자회견에 나섰다. ©Newsjeju

오등봉 및 중부 도시공원 민간특례사업에서 1422세대의 아파트 규모는 2023년 이후에 다시 변경될 수 있음이 확인됐다.

제주특별자치도의회 보건복지안전위원회가 지난 18일 제주시를 상대로 한 행정사무감사에서 드러난 내용이다. 사업규모가 커질수록 사업시행자의 개발이익이 당초 사업계획보다 더 증가할 수 있어 논란이 됐다. 게다가 초과이익분을 모두 사업시행자가 가져갈 수 있음에 따라 사업자는 아파트 규모를 늘리고 분양가를 높일 수밖에 없는 구조를 안고 있는 것으로 나타났다.

논란이 일자, 제주시는 19일 해명 기자회견을 열어 사업자의 초과수익분에 대해선 100% 무상 기부토록 하는 추가 조항을 (사업계획서에)반영할 수 있도록 하겠다는 해명으로 진화에 나섰다.

의혹이 제기된 문제의 핵심은 사업자의 확정수익률이 8.91%로 정해져 있어 전체 사업비가 증가하면 개발사업자의 이익금도 덩달아 증가한다는 점이다.

제주시와 개발사업자 간에 체결한 협약서에 의하면 현재 단계에서의 사업자 이익은 약 680억 원 규모다. 허나 확정수익률 계산공식에 따라 향후 토지 보상비가 늘어나고, 이에 따라 전체 공사비가 증가하면 사업자의 이익금은 680억 원을 훨씬 상회하게 된다.

제주시민사회단체에선 약 2000억 원까지, 홍명환 제주도의원은 무려 5000억 원까지도 늘어날 수 있을 것으로 보고 있다. 이에 대해 제주시 고성대 도시건설국장은 "단순 계산에 의한 수치일 뿐"이라고 말했으나, 사업 규모에 따른 개발사업자의 이익금 증가는 명백하다.

이를 알고 있는 사업자는 공시지가 인상으로 인해 토지 보상비가 증가할 것이 당연하고, 자연스레 공사비가 증가함에 따라 투자 대비 확정수익률을 보장받기 위해 아파트 세대수를 늘리고, 분양가를 높일 수밖에 없다는 얘기가 나오는 것이다.

오등봉공원 민간특례사업 조감도.
▲ 오등봉공원 민간특례사업 조감도.

# 아파트 최종 세대수는 2023년에야 확정

고성대 국장의 설명에 의하면, 비공원시설에 들어설 아파트 규모는 오는 2023년에 예정돼 있는 주택건설사업 승인 이후에 최종 세대수가 확정된다. 이는 지난해 12월, 제주시가 민간사업자와 협약한 내용에 의한 것이다.

당초 지난해 1월, 아파트 세대수는 1630세대였으나 1차 도시계획위원회 심의(2020년 8월)를 거쳐 1432세대, 2차 회에서 다시 1429세대로 줄었다. 이후 올해 3월, 환경영향평가심의회를 거쳐 1422세대로 정해졌었다.

고성대 국장은 "비공원시설에 대해선 주택법에 따라 건축 및 경관심의를 통해 주택건설사업계획을 승인받아야 하기에 총 사업비와 사업계획, 협약 등의 변경이 이뤄지도록 협약서에 명시했던 것"이라고 설명했다.

# 셀프 검증 논란

제주시는 도시공원 민간특례사업에 대한 타당성을 검증하기 위해 제주연구원에 용역을 의뢰한 적이 있는데, 문제는 이 용역에 참여했던 연구원이 앞서 제주도정에서 지난 2019년 11월에 실시한 사업자의 제안평가에 참여한 인물이라는 점이다.

말 그대로 '셀프 검증'인 셈이다. 이를 두고 고성대 국장은 "전혀 몰랐다"고 발뺌했다. 고 국장은 "당시 제안평가는 평가위원에 대한 것을 비공개로 원칙으로 했기에 제주시에도 비공개된 사항"이라며 "전혀 인지할 수 없는 상황이었다"고 해명했다.

그러자 기자단에선 "제주도정의 제안평가 당시 과장이 타당성 검증 용역 시점에 시청 담당 국장으로 왔는데 이를 몰랐다는 게 말이 되느냐"고 받아쳤다.

이에 고 국장은 명확한 해명 대신 "제주연구원에 검증 용역을 의뢰한 건, 어느 곳보다도 제주의 인문, 자연환경 등의 자료가 축적돼 있는 곳이 제주연구원이어서 의뢰한 것"이라는 답변으로 응수했다. 

▲ 제주시 김형태 도시계획과장이 도시공원 민간특례사업 관련 기자회견에서 기자들의 질문에 답하고 있다. ©Newsjeju
▲ 제주시 김형태 도시계획과장이 도시공원 민간특례사업 관련 기자회견에서 기자들의 질문에 답하고 있다. ©Newsjeju

# 공공성 띤 사업인데 협약서 왜 비공개?

또한 제주시는 도시공원 민간특례사업이 공공의 영역에서 이뤄지는 사업임에도 왜 협약서가 공개되지 않느냐는 비판도 받았다.

이에 대해 고 국장이 "신의 성실의 원칙에 따라 정보 제공 시엔 상호 간의 동의가 있어야 한다"고 답하자, 기자단에선 "그건 민간사업에 적용되는 것이지, 공공사업에도 비공개로 하면 이거야말로 깜깜이가 되는 게 아니냐"고 일침을 날렸다.

그러자 고 국장은 "협약서를 전면 비공개하는 게 아니"라며 "정보공개법에 의해서 도의회나 감사위에서 요청하면 공개하고 있다. 공개 여부는 전국 62곳에서 추진 중인 민간특례사업에 적용되는 규칙에 의거한다"고 반박했다.

# 제주시장의 귀책사유, 국토부 표준협약안 명시?

이와 함께 이날 기자회견장에선 '안동우 제주시장의 귀책사유' 문구도 뜨거운 감자였다.

홍명환 의원이 공개한 협약서에 의하면 '8월 10일까지 실시계획인가를 득하지 못할 경우 제주시장에 그 귀책사유가 있다'고 돼 있다. 이를 두고 "인허가권자인 제주시가 사업자가 된 듯하다"고 지적의 목소리가 제기됐다.

이에 대해 고성대 국장은 "8월 10일자로 일몰 기한이 정해져 있어, 이 날을 경과하면 도시공원이 자동 일몰폐지되기에 그것을 방지하고자 한 사항으로, 행정절차가 다 완료됐음에도 불구하고 행정시장이 아무런 이유없이 사업을 진행하지 않았을 시에 그 책임을 두도록 한 것"이라고 해명했다.

이어 고 국장은 "게다가 귀책사유는 국토교통부의 표준협약안에 명시된 것"이라며 "관련 지침 제12조 2항을 보면 실시계획 인가 신청이 있는 경우, 시장 및 군수는 사업자와 합의한 결과가 반영됐는지 여부를 확인하고 2개월 내에 인가해야 한다고 돼 있다"고 설명했다.

고 국장은 "당시 일몰 시점이 8월 10일자로 이미 명시돼 있는 상태였기 때문에 협약서에도 이를 반영한 것일 뿐, 제주시가 사업자의 투자 위험 리스크를 떠 안았다는 건 전혀 사실이 아니"라고 항변했다.

중부공원 민간특례사업 조감도.
▲ 중부공원 민간특례사업 조감도.

# 사업자의 확정수익률 증가 여부는? 초과이익은 어떻게 환수?

제주시가 이번 사업으로 인해 발생하는 초과이익을 전부 무상기부하겠다고 밝히자, 초과이익을 어떻게 산정할 것이냐가 또 다른 화두가 됐다.

김형태 도시계획과장은 "사업 준공시점에 맞춰 제주시장이 지정한 전문 회계법인에서 정산하도록 돼 있다"며 "초과이익 정산 부분 역시 준공 후에 이뤄질 것"이라고 답했다.

이어 김형태 과장은 "무상기부에 대해선 원도심 활성화로 가게 하는 등 여러 환원 방안을 강구 중"이라며 "설계와 공사, 준공 단계에서 검증을 철저히 하고, 공사 시행 단계에 이르면 구체적인 방안이 나오게 될 것"이라고 말했다.

허나 여전히 초과수익 기준을 어떻게 잡을지에 대해선 명확히 답하지 않았다. 다만, 기획재정부 내 KDI에서 갖고 있는 민간투자기본계획사업안에 수익률 계산 방식이 있다며, 그 적정 수익률을 초과할 시 기부할 계획이라고만 답했다. 수익률의 증가 여부 역시 이 자리에서 답변이 곤란하다고 즉답을 거부했다.

이 때문에 기자단에선 "사업자가 공사비를 부풀릴 시 100% 환수는 어려울 것"이라고 우려했다. 이에 대해 김형태 과장은 "설계 단계에서부터 각 분야의 전문가로 구성된 워킹그룹을 만들어 검증할 것"이라며 "사업자가 편법 정산할 우려 대해서도 대안을 마련하겠다"고 부연했다.

그러자 다시 기자단에선 "사업이 정산된 후 계약서대로 이행이 됐는지를 어떻게 판단하느냐"며 협약서가 공개돼야 한다고 촉구했다. 김형태 과장은 "사업이 끝나고 협약이 종료되면 공개하지 않을 이유가 없다"며 "정산된 부분까지 다 공개하겠다"는 답변으로 협약서 공개 여부에 선을 그었다.

제주참여환경연대는 이날 제주도의회 정문 앞에서 오등봉 및 중부공원 민간특례사업에 대한 환경영향평가서 동의안을 부결하라는 현수막과 피켓을 들고 시위에 나섰다.
▲ 도시공원 민간특례사업에 대한 여러 의혹이 제기되자, 제주도 내 여러 시민사회단체들은 해당 사업을 철회하라고 촉구하고 있다.

이 외에도 현 사업자에 대한 자기자본비율이 낮은 점과 정산기간이 60일에 불과해 제대로 된 검증이 되겠느냐는 지적도 이어졌다.

기자단에선 "국토부에서 권장하는 사업자의 자기자본비율이 15% 정도인데, 현 사업자는 5%에 불과하다. 이를 보완할 수가 있느냐"는 질문이 던져지자, 제주시는 "도정에서 제안평가 뒤 우선 사업대상 협상자가 선정된 거에 따라 협약을 체결한 거라 그 부분을 잘 모른다"며 추후에 확인해보겠다는 말로 대신했다.

이어 정산기간이 60일에 불과하다는 지적에 대해서도 김형태 과장은 "그 부분도 아직 확인하지 못했다"며 추후에 답변하겠다고 즉답을 피했다.

한편, 이번 도시공원 민간특례사업은 '공원녹지법'에 근거해 민간사업자가 공원 면적의 70% 이상을 조성해 행정에 기부체납하고 남은 부지에서 공동주택 등 비공원시설을 설치할 수 있도록 하는 특례사업이다.

제주시 고성대 국장은 "비공원시설 내 공동주택 설치가 주 목적이 아니다. 시민들에게 여가와 휴식공간을 제공하는 도시공원 조성이 주 목적"이라며 "초과이익이 발생될 경우, 100% 무상 기부 등의 조항을 추가 반영해 공공성과 투명성 확보에 최선을 다해 가겠다"고 말했다.

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